绿城半年报:宋卫平遗留阵痛还在


8月26日,绿城中国交出了一份不太好看的“成绩单”。

据绿城中国2019年上半年业绩报告,集团收入人民币186.58亿元,较2018年同期的335.34亿元下降44.4%。毛利59.69亿元,同比减少1.81%。公司股东应占期内利润20.58亿元,同比减少11.88%。

同样不好看的还有销售数据,截至2019年6月30日,绿城中国实现销售743亿元,较2018年同期的754亿元下跌1.4%,相比首席财务官兼公司秘书冯征依旧坚持的2000亿年目标,绿城中国还差得很远。

在这半年里,绿城依旧面临着2018年存在的问题。而这,也是“宋卫平时代”遗留下的阵痛。

迟缓的增长

在3年前的绿城业绩会上,彼时绿城中国刚破千亿,时任行政总裁曹舟南信誓旦旦的表示:“绿城这几年主要是调结构、打基础,到2020年将冲击2000亿。”

两年后,曹舟南的主动请辞成为绿城中国“去宋卫平华”的一个标志性事件。如今,绿城中国高层已完成了大换血。而不变的,依旧是绿城对业绩激进的态度。

在2018年的业绩发布会上,继任总裁张亚东比曹舟南更为激进,为绿城定下了2021年实现3000亿的销售目标。

但最近一年半的成绩单却给绿城中国狠狠地泼了一盆冷水。据2018年年报,绿城仅实现合同销售1564亿元,同比增长6.9%。不仅没有完成年初定下的1600亿销售目标,还远落后于其他房企的平均增速。

而在8月26日发布的半年报里,仅743亿元的合同销售金额,相比2000亿的年目标,还有较大的距离。

同时不好看的还有多项数据,据半年报数据,绿城上半年收入达到186.58亿元,较2018年同期下降44.4%。其中物业销售收入为158.89亿元,占比约85%,较去年同期减少近半。

绿城解释称,这是因为上下半年结转面积分布不均所致,上半年结转面积为94.96万平方米,较去年同期减少43%,结算收入的物业销售均价,相比去年同期下降10%,原因是淄博、嘉兴等三四线城市项目拉低销售均价,且在销售占比较高。

在利润方面,今年上半年绿城股东应占利润为20.58亿元,较2018年下降11.9%,股东应占核心利润为24.30亿元,较2018年下降22.9%。

绿城对此解释称,出售附属公司带来的股东应占利润较2018年同期减少3.58亿元,业务合并时合联营公司至收购日期公平值收益较2018年同期减少5.47亿元。

这样的解释,让不少业内人士觉得有些眼熟。事实上,在今年3月绿城公布2018年业绩报告时,面对不佳的业绩,绿城也有过类似的说辞。

绿城中国2018年股东净利10亿元,同比大幅下降超54%,净利率和净资产收益率也都创下了历年最低记录。对于净利腰斩,绿城中国当时给出的解释是:“因2018年出售附属公司而产生的净收益减少7.7亿,年内计提的物业减值亏损拨备增加,以及人民币贬值下外币借款计提汇兑亏损4.88亿。”对于物业减值亏损的部分,冯征在业绩会上表示,西安、沈阳、温州和青岛项目计提亏损共17.35亿。

而半年过后,绿城面临的问题依旧没有得到解决。

遗留阵痛

绿城提到的“结转面积分布不均”,很大程度上归根于“历史原因”。

在今年3月份的一场小型媒体沟通会上,张亚东对于绿城2019年一季度业绩下滑的原因表示:“根本的原因是手上没有项目,这是投资拿地问题,投资管理是绿城中国的短板。2019年一季度我们最痛苦,因为没有货卖。没有货就没有营销、没有回款,也就没有投资。”

2015年和2016年绿城拿地分别为5宗和6宗,因为过往的投资不均好,导致绿城在2019年上半年没有货卖。而这也是历史遗留问题。

在宋卫平时期,绿城最令人褒奖的是“产品情怀”。可以说宋卫平对品质的过于严苛成就了绿城,但这也使得绿城陷入低周转的困境。甚至于在一段时间里,绿城平均存货周转周期长达2200多天,这意味着从拿地到卖房回款,要等足足6年。

“无标准化流程、无周转效率”的非市场化运营节奏,最终让绿城陷入了资本的困局。

2014年,中交集团宣布出资收购绿城的股份,入驻以后,中交显然无法接受绿城的“消极”。中交集团旗下的中交地产,曾于2017年立下成为规模前二央企、销售百强前八的“军令状”,如今两年过去,成绩与誓言相差甚远。

截至2018年12月31日,中交地产总资产402.30亿元,实现销售额为148.77亿元。而同期保利地产销售金额4048亿元,中海为3012亿港币,差距以数十倍计。

中交地产的不尽如意,也使得绿城中国成为中交集团布局地产业务的重中之重。随着中交系的加入,绿城在拿地上显然积极了不少,2017新增37宗,2018再次拿地37宗。

据2019年半年报,今年上半年绿城中国新获19个地块,总建筑面积约为322万平方米;总成交金额约为252亿元,其中,该集团权益金额约为181亿元。预计新增可售金额约626亿元,其中该集团权益可售金额约367亿元,新增土地平均楼面价约每平方米12837元。

从地域分布看,绿城中国新增土地储备主要集中在杭州、宁波、合肥、郑州、西安等一二线核心城市,可售金额占比约88%。

截至6月底,绿城集团共有土地储备项目125个(包括在建及待建),总建筑面积约3412万平方米,其中按照权益计算约为2041万平方米;总可售面积约为2349万平方米,权益可售面积约为1395万平方米;一二线城市的土地储备总可售货值占比达72%。

冯征表示:“公司下半年整体可售货源约为1,060万平方米,整体可售货值约为2,263亿元,将力争达成全年2,000亿元销售目标。”

另一方面,值得注意的还有绿城负债的优化。截至报告期末,绿城净资产负债率为58.6%,银行存款及现金为482.32亿元,为一年内到期余额的2.69倍。

融资成本方面,绿城总借贷加权平均利息成本为5.4%,“属于同类房企优秀水平”。绿城取得金融机构授信超过2384亿元,截止6月底,尚有使用额度为1507亿元。

良好的债务情况和近几年迅速增加的土储,也保证了绿城未来的营收。

宋卫平时代后,终将迎来改革

如今的绿城,已经不再是宋卫平的绿城。

上个月,绿城中国控股创始人宋卫平在绿城杭州玫瑰园酒店发表了告别演说,卸任绿城中国董事会联席主席,同时卸任的还有董事会联席主席刘文生。而这个位置终究落到了“中交系”的张亚东手中。

宋卫平退出以后,绿城已形成“董事会治理结构”,可以预测,绿城中国将引来深度的变革。业内人士推测,大改之后强管控的绿城,面貌或许将是:管理更加精细化、情怀更加模糊化,从而成为一个更接市场地气的高效率的绿城。

对于绿城的未来,张亚东依旧信心满满,他说:“目前,绿城一二线城市布局占比达到约90%。绿城中国是偏科生,经营是其短板,绿城想要做到的是该强壮的强壮,优化债务结构,持续深耕小镇、代建等业务。”

或许,绿城中国距离“宋卫平时代”阵痛的结束,已经不远了。

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