最后一个月的悬念,英雄但求榜上有名(下)


在艰难的2019年,房企的「马太效应」正在加剧。

2020新十年序幕即将开启,房企的年终排名竞走,也到了收尾阶段。不同于TOP10企业争分夺秒的保位之争,第二梯队的房企们展开的更是一场发展模式的辩论赛。

在年末的这场排位赛中,金科、金茂、中梁分别以不同的发展模式,完成了自己的进阶之旅,最终会师TOP20。但也有曾经的行业龙头,在浪潮退去之时跌入第二梯队。更让人关注的是,为了飞奔「上位」的高负债企业,一不小心就会陷入危机,在很长一段时间失去竞争资格。

成功的企业,为苦苦挣扎的中小房企带来一丝光明,他们的模式会被拿来研究复制,但失败的企业会被作为故事讲述,并逐渐消失,最终形成一个幸存者偏差游戏。

金科、中梁、金茂小兄弟齐步走

在克而瑞公布的2019年前11月销售榜TOP20中,出现了三个新鲜的身影——金科、中国金茂、中梁。同为反超者,但三家企业模式各不相同。

起家于重庆的金科地产,与龙湖、华宇、协信并称为重庆地产界的「四大天王」。在2014年以前,金科偏居西南,大半的业务都在重庆,是个销售额不足200亿的小房企。但进入2018年,金科以1291.1亿元的销售额冲进千亿房企阵营。据克而瑞榜单数据,今年前11月,金科已跨过1500亿的大门。

2016年,金科开始加速冲规模,并加速了全国化的扩张布局,在二三四线城市开启了快速拿地。金科提出「1671」和「6789」,即拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内实现现金回流;首次开盘去化率60%、年度去化率70%、公司存销比8个月以内、竣工去化率90%。

通过高周转实现规模化,让金科在5年之中完成了长三角、京津冀、山东半岛等多个城市群的深度布局。仅2019上半年,金科就新获取土地项目94个,新增土储1530万平方米。今年,金科还接手了新城控股的8个项目,获得了「接盘侠」的称号。

相较于金科,中国金茂因为有中化集团的背景,以及中国平安和新华保险的「金主爸爸」的护航下,走得相对更为稳健。

据金茂上半年年报,金茂平均借贷成本仅为4.96%,融资成本并没有成为扩张的包袱。在负债方面,中国金茂净负债率为67%,相较去年末也略有下降。

在发展的模式上,金茂选择了深耕一二线城市。截至今年7月底,金茂的总土储达6,998 万平方米,其中85%位于一二线城市。

虽然也追求出货速度,但金茂走了产品路线,主打科技住宅和业主复购/推荐率。

同时,金茂的回款速度也紧跟签约上升趋势突破千亿,以超过90%的回款率实现了高效、有质量的增长。今年3月开始,金茂进入签约「加速度」节奏,前八个月,杭州、北京等城市签约额均突破百亿。1-11月销售数据,金茂已累计完成合约销售金额1482.2亿元。2019年金茂是否能跨过1500亿大门,几乎没有悬念。

另一家TOP20新晋房企——中梁,在今年摘掉了「唯一一家没有上市的千亿房企」的帽子。

在发展模式上,业界一直流传着中梁地产董事长杨剑的「宝马 mini 撞大奔」理论——「如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马 mini 。你开 10 辆大奔,我开 50 辆宝马 mini ,我还是大有机会。」

当「50辆mini」,遇上过去几年的棚改红利和三四线城市去库存,中梁成功实现了从百亿到千亿的快速增长。2016年到2019年,中梁的销售额分别为190亿元、 649 亿元、1015 亿元。

当红利消退,大量依托于三四线城市起家的中小房企成为浪潮退后第一批渴死的鱼,而中梁及时刹车,杀入二线城市。截至 2018 年 8 月 31 日,其布局的二线城市就已经比三线城市、四线城市的占比都要高。今年以来,中梁首进西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等二线城市。中梁今年前11月新增的129块土地中,有50%位于二线城市。

但值得注意的是,中梁控股完成了规模和节奏的把控,不过平均融资成本依旧高于业内典型房企,财务数据还需要进一步优化。 

富力“吃撑”,泰禾水逆

业绩榜上起起落落原本正常,但一些“老兵”的起落却格外让人唏嘘。在克而瑞月初公布的中国房企1-11月销售榜top20中,已经看不到富力和泰禾的身影。

作为「华南五虎」之一的富力,截止2019年11月底实现1203.5亿的合约销售金额,比起后来居上,排在第20位的中梁,还差着100亿的距离。在今年,富力给自己定下的年目标为1600亿,但从目前的情况来看,达成目标的希望十分渺茫。

和此时的失意形成鲜明对比的,是富力在2017年的高光时刻。彼时,富力以189.55亿元的对价接手了万达商业地产的74家酒店,包括大连万达中心写字楼,一跃成为球最大的豪华酒店业主。

但高光之后,富力的增长就遇到了问题。根据最新财报,今年上半年,富力酒店营运亏损额为4.2亿元,同比上涨128%——钱花出去了,但没能够赚回来。根据富力地产中报也显示,公司总负债、短期借款、长期借款当期到期部分、净负债率等指标均在不同程度地增长。

债务的不乐观同时影响到了富力的拿地节奏,在房企最为重要的「粮仓」——土地储备上,富力明显放慢了节奏。今年7月,一份通知显示,富力2019年下半年的工作重点应围绕「促销售、抓回款」开展,下半年原则上暂停拿地。

据媒体统计,进入11月,富力并未在公开市场拿地。上一次拿地,是在10月18日,以底价4.95亿元摘下广州越秀区「将军东」地块。此外便是7月、9月分别在包头、太原拿下的三宗地。富力已经进一步放慢了节奏。

泰禾则是另外一个典型,手握不小的土地储备,产品力也不弱,但在克而瑞公布的数据中,今年泰禾1至11月全口径金额仅为689.2亿元,而泰禾2019年的销售目标是1500亿元。

面对外界的质疑,泰禾集团副总裁全忠在前不久的一次活动中回应表示,「泰禾原有的土地对应的货值大概在6000亿左右。目前,通过跟一些企业合作,大概还剩5000亿的货值。以目前泰禾集团的开发能力和销售速度,大概还可以支撑三年左右。」高货值储备下,泰禾对排名的追求便没有那么急迫了。

在这场年末最后的竞赛中,不同于TOP10悬念未定,TOP20之间的竞争趋向平静,但这平静背后,却是更是一场场生死大战。

时间还剩下最后11天,即使2020到来,一切的结局都未尘埃落定,只不过又是走过了冷暖自知的一年,迎来需要重新出发的一年。

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